Estinzione anticipata del mutuo

Si definisce estinzione anticipata del mutuo la pratica di versare il capitale anticipato dalla banca per un mutuo fondiario prima della scadenza del contratto.

Il mutuatario che intenda estinguere anticipatamente il suo debito deve però sapere che diverse banche non accettano l'estinzione anticipata prima del 18esimo mese dalla stipula del contratto, e talvolta richiedono una penale a carico del cliente in caso decida di saldare in anticipo il mutuo (la penale è applicata a mutui sottoscritti prima dell'aprile 2007, ovvero prima dell'entrata in vigore del Decreto Bersani).

Questo perché ogni mutuo fondiario è legato agli andamenti Euribor e al mercato speculativo degli swap, che si prendono carico del rischio del debito, è dunque per la banca poco conveniente che il cliente estingua il mutuo prima dei termini contrattuali.

Tuttavia, il Testo Unico Bancario, afferma all'articolo 40 che chiunque può estinguere quando vuole il proprio debito con la banca, dunque queste pratiche devono essere analizzate caso per caso, perché penali troppo gravose vanno contro il principio sancito dal T.U e sono quindi da considerare illegali o quanto meno scorrette.

Estinzione parziale del mutuo

I contratti di mutuo prima casa e standard prevedono per il mutuatario la facoltà di versare anticipatamente parte del capitale del mutuo, in questo caso si parla di estinzione parziale.

Grazie a questa pratica il capitale residuo si assottiglia notevolmente e il cliente può risparmiare sugli interessi, che non verranno più calcolati sull'intero capitale stabilito dal contratto del mutuo, ma indicizzati una seconda volta dopo aver sottratto la somma già versata alla banca attraverso il sistema dell'estinzione anticipata parziale.

In questo caso il mutuatario può scegliere fra due opzioni, la prima è l'abbassamento della rata periodica, mentre la seconda opzione permette di mantenere invariata la rata sottoscritta nel contratto di mutuo ma modificare la durata contrattuale, che sarà ovviamente versata in un periodo di tempo inferiore rispetto al contratto sottoscritto prima dell'estinzione parziale.

Penale da estinzione anticipata

I mutui sottoscritti dopo l'entrata in vigore del Decreto Bersani, dunque dall'aprile del 2007 in avanti, possono essere estinti anticipatamente senza la penale applicata dalle banche prima dell'entrata in vigore della legge sulle liberalizzazioni. Tuttavia la legge è applicabile soltanto ai mutui che si riferiscono a immobili a uso abitativo, in cui il mutuatario dev'essere l'effettivo possessore dell'unità abitativa, o a immobili a usi economici o commerciali ma solo se l'attività commerciale è proprietà del mutuatario.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso o variabile sottoscritti prima del 31 dicembre del 2001 invece la banca può applicare la penale, in caso di estinzione anticipata, ma solo entro certi limiti, che non devono superare lo 0,5% del capitale nei mutui a tasso variabile o gli 1,9% in caso di tasso fisso (le percentuali si riducono col ridursi del capitale residuo dovuto alla banca di riferimento).