Costi mutuo prima casa
Quando si decide di richiedere un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa, è bene conoscere nel dettaglio tutte le voci di spesa. Oltre infatti alla rateizzazione del mutuo concesso sull'immobile, che può arrivare fino a un tetto massimo dell'80% del valore totale, accertato da un perito, si devono includere diverse spese accessorie, molte delle quali da affrontare nelle fasi pre-contrattuali.
Fra i capitoli di spesa iniziali, le più incisive sono le spese notarili di registrazione del contratto di compravendita dell'unità immobiliare, mentre dopo la stipula del mutuo, è necessario tener conto di ulteriori spese fra cui le imposte sul mutuo o l'eventuale polizza assicurativa sottoscritta insieme al mutuo stesso.
Queste spese spesso non sono conteggiate nell'indice di rateizzazione stabilito dall'Indice Sintetico di Costo ISC, che può essere equiparato al TAEG dal momento che rientrano nel calcolo le stesse voci di spesa.
Preventivo mutuo casa
Tra le numerose tipologie di mutuo che meritano di essere valutate nel momento in cui ci si mette in cerca di un preventivo mutuo casa, una delle più trascurate è senza dubbio quella che chiama in causa i mutui con tasso massimo. Ed è un peccato, perché si tratta di una proposta decisamente degna di nota per la sua versatilità e per la sua convenienza. Di cosa si tratta? Potrebbe essere definita una soluzione con il paracadute, nel senso che è un mutuo a tasso variabile nel quale, però, il margine del tasso non è potenzialmente infinito, ma è limitato: il mutuo con tasso massimo viene definito anche mutuo cap & floor in quanto prevede un tasso floor, vale a dire una base al di sotto della quale il tasso non può scendere, e un tasso cap, vale a dire un tetto al di sopra del quale il tasso non può andare.
Microspese di gestione
Nel calcolo della spesa totale da sostenere quando si stipula un contratto per il mutuo, di qualunque tipologia si tratti, rientrano tante piccole spese accessorie che vengono definite in gergo tecnico microspese di gestione, perché in relazione ad altre spese (come gli interessi sul capitale, le spese di istruttoria o le altre voci come il premio d'assicurazione) hanno un importo che ha un importo incisivo sul totale, ma comunque devono essere conosciute dal mutuatario.
Premi di assicurazione
Pur non essendo obbligatorio quando si stipula un contratto per un mutuo, molte banche suggeriscono di assicurare il capitale da restituire attraverso una polizza vita ai contraenti il mutuo, in modo che siano coperti dalla perdita del reddito su cui si fa affidamento per la restituzione del debito contratto con la banca.
Assicurare il capitale significa che, nel caso in cui i contraenti non riescano più a pagare il mutuo per diverse cause, che vanno dal decesso fino alla malattia invalidante del mutuatario, sarà l'assicurazione a versare le rate, fino ad arrivare al capitale sotto copertura della polizza: la cifra viene decisa al momento della stipula del contratto.
Imposte sul mutuo
Le imposte sul mutuo sono una voce di spesa importante, è quindi buona norma informarsi sulle differenti tasse che il mutuatario deve pagare a seconda del soggetto che eroga il mutuo. Ci sono infatti delle differenze di imposta per i clienti che si rivolgono direttamente in banca oppure a un istituto di mediazione creditizia.
Nel caso in cui il mutuatario si rivolga a un istituto bancario, dovrà pagare le imposte sostitutive sui finanziamenti, e nella fattispecie sul mutuo, ma solo nel caso in cui la rateizzazione superi i 18 mesi. Sono a carico del mutuatario l'iva sulle spese accessorie e tutte le imposte sostitutive sulle operazioni in fase precontrattuale, fra cui gli atti di compravendita e mutuo redatti dal notaio.
Spese notarili
Le spese notarili riguardano due atti ben distinti, il primo è l'atto di compravendita dell'immobile sul quale si dovrà richiedere il mutuo, e l'altro è appunto l'atto di mutuo, con il quale si sottoscrive il contratto con la banca che concede il finanziamento per la prima casa.
Il notaio ha l'importante compito di valutare l'unità immobiliare, per questo dovrà esser messo al corrente della situazione dell'immobile attraverso le visure catastali, e tutte le informazioni utili (proprietà dell'immobile, eventuali vincoli ipotecari precedenti la richiesta di mutuo, etc...) che gli permetteranno di redigere la Relazione Notarile Preliminare, un documento ufficiale che il professionista dovrà poi presentare alla banca. Senza questa documentazione infatti l'istituto di credito non può avviare le pratiche per la concessione del mutuo.
Perizia del valore dell'immobile
La perizia del valore dell'immobile è effettuata da un professionista, di norma un architetto oppure un ingegnere con specializzazione civile, indicato non dal cliente che intende richiede il mutuo ma dalla banca che dovrà concederlo, questo perché la perizia è una fase fondamentale e il suo buon esito è la condizione sine qua non la banca concederà il finanziamento, che può arrivare fino a un tetto massimo dell'80% del valore commerciale dell'immobile.
Il perito avrà bisogno di una serie di documenti utili all'acquisizione delle informazioni tecniche sull'immobile oggetto del mutuo, come la documentazione catastale della casa e le certificazioni tecniche di agibilità.
Costi di istruttoria
Nei costi di istruttoria sono incluse tutte le voci di spesa che riguardano la fase pre-contrattuale del mutuo prima casa, sono in pratica le spese che il cliente deve sostenere per poter poi accedere al finanziamento. In linea di massima, non superano mai l'1% della spesa totale ovvero del finanziamento concesso dalla banca ma non rientrano nel calcolo dell'Indice Sintetico, sono quindi delle spese ulteriori che il mutuatario deve mettere in conto preventivamente.
